建物を建設しても、法務局に自動的に登記されるわけではなく、所有者から建物表題登記を申請して初めて登記されます。一方市区町村は、登記の有無にかかわず、職権で調査し固定資産課税台帳に登録し、固定資産税等を課税します。
そのため、建物表題登記が必要な事を知らずそのままにしておき、相続が開始して初めて、建物が未登記であることが判明する事が多々あります。
このように、未登記である建物を相続した場合、相続人名義に登記したいときは、前提として、建物表題登記を申請する必要があります。
この建物表題登記は、土地家屋調査士が行いますが、当事務所では提携している土地家屋調査士がおりますので、紹介する事も可能ですのでお気軽にお問い合わせください。

 

相続財産に未登記建物があった場合、固定資産課税台帳に被相続人名義として登録されているため、被相続人の所有を前提として手続きを進めがちです。
実は、「固定資産課税台帳の名義人＝所有者」ではありません。
法務局における未登記建物に関して建物表題登記を申請するにあたっては、固定資産課税台帳に登録されていることをもって所有者と認定するのではなく、建築確認や固定資産課に備えられた図面等を土地家屋調査士が調査し、所有者を特定します。そのため、固定資産課税台帳に記載された名義人ではなく、例えば名義人の父
母又は祖父母の所有であることが判明することもあります。なお、調査の段階で役所等で所有者を確定する資料を発見できなかった時は、建築年等から以下のように処理されることがあります。

 

①未登記建物の建築年が昭和４５年で、被相続人が昭和５０年生まれの場合

　→被相続人の出生前に建てられているので、被相続人が遺産分割や遺言等で

　　相続したことを証明する書類が無い限り。原則として、所有者は被相続

　　人ではないと認定されます。

 

②未登記建物の建築年が昭和４５年で、被相続人が昭和40年生まれの場合

　→被相続人の出生後に建てられているが、被相続人が５歳の時に建てられ

　　ている。通常５歳児が建物を建てることは不可能と考えられるため、①

　　と同じく原則として、所有者は被相続人ではないと認定されます。

 

③未登記建物の建築年が昭和４５年で、被相続人が昭和20年生まれの場合

　→被相続人が２５歳が建物を建てられているため、他の資料等にもよりま

　　すが、被相続人の所有と認定される可能性は高いです。

 

 

このように、未登記建物を登記する場合、実際の所有者が被相続人と異なり、相続人が多数生じ遺産分割協議がまとまらず登記できないといった事態も発生します。このような事態を避けるためにも、未登記のままほったらかしにせずに登記をしておきましょう。

 

「未登記のまま放置していても大丈夫ですか」
「登記する必要が生じた時にすれば良いのでは？」

未登記建物を相続した方から上記のようなご質問を受けることがあります。しかしながら
当事務所では未登記建物をきちんと登記しておくことをお勧めします。もちろんすぐに取
り壊す予定である等の場合はする必要がないといえます。しかし、取り壊す予定がない場
合は、登記しておくべきです。何故なら未登記建物もれっきとした相続財産だからです。
相続財産である以上、建物表題登記には遺産分割協議書が必要となります。つまり未登記
のまま長年放置していると、いざ登記しようとしたときには数次相続が発生する等相続関
係が複雑になっており遺産分割協議がまとまらないという事態が起こりえます。
このような事態になれば、当然建物表題登記を申請することは不可能です。従って、未登
記建物を相続した場合は、きちんと登記しておいた方が無難です。

上記の記事で、未登記建物は登記をすべきと記載しましたが、例外はあります。それはすぐに
取壊しする予定がある場合です。
このような場合にも、建物表題登記をしてしまうと、取壊し後建物滅失登記をしなければならないため不経済です。そのため取壊し予定が確定している場合は、建物表題登記をしなくても良いでしょう。
なお、未登記建物を取壊しした後は、管轄の自治体の家屋滅失届（自治体によって名称が異なる場合があります）を忘れずに提出しましょう。提出を忘れると取壊した建物もずっと課税されることとなりますので、ご注意ください。