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注意点&豆知識 

交換による不動産の名義変更をご検討の方はご参照ください。以下のページをクリックされますと該当のページをご覧になれます。

〇交換とは→こちら
〇交換とは②→こちら
〇交換契約書には印紙が必要です→こちら(2021/05/21作成)
〇交換には譲渡所得税が課税されます→こちら(2021/07/14作成)

 

交換とは

交換とは、その名の通り、自分が所有している不動産の名義と他人所有の不動産の名義を入れ替えることを言います。下図のような事例が、交換による名義変更が必要な代表的な事例です
 

これは、何らかの原因でA及びB双方が相手方の土地を自分の土地と誤って認識している状態です。このような状態を是正するために交換による名義変更をします。具体的には

    ①A名義の土地をBへ、交換を原因とする所有権移転登記
    ②B名義の土地をAへ、交換を原因とする所有権移転登記

の2件を同時に申請する事になります。

交換とは②

交換による名義変更には、事前に分筆登記が必要な場合があります。下記の図をご覧ください

これは、A及びB双方が、互いに境界線を越えて相手の土地の一部(黄色及び青色部分)を占有(具体的には自宅の建物や塀等が越境しているケースが多い)しているケースです。この場合
事前に、
    ①A名義の土地から黄色部分を分割する分筆登記
    ②B名義の土地から青色部分を分割する分筆登記

をする必要があります。これらの分筆登記が完了した後、

    ③黄色部分のBへの交換を原因とする所有権移転登記
    ④青色部分のAへの交換を原因とする所有権移転登記

をすることになります。この①②の分筆登記は土地家屋調査士の独占業務となっており、司法書士では行えません。しかし当事務所には提携している土地家屋調査士事務所がございますので、ご相談いただければ当事務所が窓口になって、分筆から名義変更まで行う事が出来ます。
上記のような土地の一部の交換をご検討の方は、一度お気軽に当事務所にお問い合わせください。

交換契約書には印紙が必要です

交換による名義変更には、事前に分筆登記が必要な場合があります。下記の図をご覧ください

不動産交換契約書を作成する場合、印紙が必要(印紙税が課税)ですが、その額については契約書の内容によって異なります。

  ①契約書に、交換差益等の金額が一切記載されていない場合
     →金額の記載がないものと扱うため200円
  ②契約書に、交換差益の金額の記載がある場合
     →当該金額に対応する税額(例えば300万円なら1000円となります)
  ③契約書に、交換差益・不動産の価格等の複数の金額が記載されている場合
     →いちばん高い金額に対応する税額

交換契約書に印紙を貼り忘れた場合、通常の税額の3倍を追納しなければなりません。金額によっては、追納額が高額になる場合がありますので、お気を付けください。

交換には譲渡所得税が課税されます

土地・建物を交換した場合、原則として双方に譲渡所得税が課税されますが、一定の要件を満たした場合、譲渡がなかったものとみなされます。まずは以下のページをご覧ください。

       土地建物の交換をしたときの特例(国税庁タックスアンサー)

 

詳細を知りたい方は上記のページをご覧になっていただくと良いですが、本記事でも代表的な要件を記載しておきます。


(要件)

 ①交換する資産の種類は土地と土地、建物と建物であること
   →土地と建物の交換は対象外です。借地権は土地に含まれます。
 ②交換により譲渡する資産は、1年以上所有していたこと
   ③交換により取得する資産は、交換の相手方が1年以上所有していて、かつ交換のために

  取得したものではないこと
   ④交換により取得した資産を、譲渡する資産の直前の用途と同じ用途に使用すること
   ⑤交換により譲渡する資産の時価と取得する資産の時価との差額が、これらの時価のうちい
      ずれか高い方の価額の20%以内であること。
   ⑥確定申告時に所定の手続きをとること

 

 (注)なお、上記の特例の適用を検討されている方は、必ず事前に税理士又は税務署に相談
           されることをお勧めします。なお当事務所でも、地域によっては税理士を紹介すするこ
    とが可能です。