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注意点&豆知識 

離婚による不動産の名義変更をご検討の方はご参照ください。以下のページをクリックされますと該当のページをご覧になれます。

〇公正証書があれば単独で名義変更できますか→こちら
〇2年を過ぎても財産分与協議できますか→こちら
​〇相続した不動産を財産分与できますか?→こちら(2021/08/18作成)
〇住宅ローン返済中の財産分与→こちら(2021/07/19作成)
〇離婚前でも財産分与出来ますか→こちら
〇財産分与と贈与税→こちら
〇財産分与と不動産取得税→こちら
〇財産分与と譲渡所得税→こちら
〇贈与・相続により取得した不動産を財産分与できますか?→こちら
〇財産分与で取得した不動産を売却した場合の注意点→こちら(2021/05/31作成)
 

 

公正証書があれば単独で名義変更できますか?

離婚協議書を公正証書で作成していたとしても、単独で離婚による不動産の名義変更はできません。あくまでも相手方(元妻あるいは元夫)の協力が必要となってきます。万が一、相手方が名義変更に協力的でないときや、行方が分からない場合は、裁判を起こして勝訴判決を得た上で、ようやく単独で名義変更することが可能となります。公正証書で不動産を離婚に伴い財産分与する旨の条項を設けていれば、勝訴する可能性はかなり高いと言えますが、時間・労力・費用がかなりかかります
従って公正証書を作成したからといって安心せずに、相手方の協力が見込めるうちに直ちに名義変更しましょう。どうしても名義変更できない事情がある場合は、相手方と連絡を切らさずにしていおいて、名義変更の際に相手方が行方不明になっているということは避けましょう

 

2年を過ぎても財産分与協議できますか?

財産分与の時効は2年で、2年を経過したら財産分与協議は一切することができない」と
ネット等に書かれています。しかし、これは誤った情報です。いわゆる財産分与の時効につい
ての条項とされている民法768条第2項では、以下のように規定されています。

(民法768条第2項)
 「前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議するこ
  とができないときは
、当事者は、家庭裁判所に協議に代わる処分を請求することができる
  ただし、離婚の時から2年を経過したときはこの限りではない。」

つまり、条文では財産分与協議が不調である場合やできない場合は、離婚から2年を経過した
ら裁判所に協議に代わる処分を請求できませんよとしているだけです。
従って、2年を経過しても当事者が合意している場合は、財産分与協議ができ、それに基づいて不動産の名義変更も可能となります。現に当事務所でも過去に2年を経過した財産分与に基づく所有権移転登記を申請し問題なく受理されています。

相続で取得した不動産を財産分与できますか

財産分与の対象となる財産は、原則婚姻期間中に夫婦が取得した共有財産が対象となります。
一方、親から相続した財産、贈与を受けた財産、婚姻前に取得してい財産等は、夫又は妻の特有財産とされ、原則財産分与の対象となりません。
しかしながら、これは財産分与の対象となる財産について、当事者間で争いがある場合の基準を示すものであって、当事者が争うことなく、これらの特有財産を財産分与の対象とすることまで禁止しているものではないと考えられます。
従って、当事者で合意すれば、親から相続した不動産を財産分与することは可能だと考えられます。また登記についても、当事務所でも特有財産を対象とした財産分与による所有権移転登記を申請し受理されていますので、一般的にも可能であると思われます。

住宅ローン返済中の財産分与

住宅ローンが返済中の自宅を離婚による名義変更つまり財産分与による所有権移転登
記を申請する場合、登記手続きには金融機関の承諾書
はいりませんが、承諾を得ていないと、重大な不利益が生じかねませんので、注意が必要です。

住宅ローンを組んでいる場合、自宅には抵当権が設定されています。この抵当権を設定する際に、借主及び所有者が署名・押印している抵当権設定契約証書に、通常抵当不動産つまり自宅を処分(所有者の名義を変更する事)する際には、必ず借り入れ金融機関の承諾を得なければならず、勝手に変更した場合は期限の利益を喪失するという条項が入っています
この期限の利益が喪失すると、住宅ローンの残債務を一括返済を求められます。つまり金融機関の承諾を得ないで、勝手に自宅を財産分与し、名義を変更してしまうと、最悪の場合、
住宅ローンの残債務を一括返済を求められ、自宅を失いかねません。
従って、住宅ローンを返済中に離婚する場合は、必ず事前に借入先金融機関に相談しましょう。
なお、夫単独所有で夫が借主となっている抵当権がついている場合でも、必ず金融機関に相談しておいてください
このような場合、妻は借主になっていなくても、連帯保証人となっている可能性もあり、万が一連帯保証人となっていたら、妻を連帯保証人から外す手続きをしておかなければならないからです。
特に、住宅を購入する際に、夫婦収入合算で住宅ローンを組んでいる場合、金融機関の実務上、妻も連帯保証人とする契約を結ぶことが原則ですので、心当たりあるかたは要注意です。

離婚前に財産分与協議出来ますか?

離婚による財産分与協議といえば、離婚と同時に又は離婚後にすることが多いですが、実は離婚前に財産分与協議することも出来ます。
但し、離婚前に財産分与協議を行った場合、効力は離婚成立日(届出日)に生じます。従って、離婚前には登記申請できません。
しかし、ここで問題なのは、せっかく事前に協議をしても、離婚後に登記手続きに応じてもらえないことも予想されることです。また離婚した相手方と、離婚後も登記手続きのためとはいえ、何度もやりとりすることに抵抗感を覚える方もおられるでしょう。
そこで、上記のような事態を回避するために有効な手段が、離婚前に財産分与登記に必要な書類を全て貰っておいて、離婚届を提出しじゅりされてから直ぐに登記申請を行う方法です。
しかし、この方法は専門家に依頼せず自分でしてしまうと、書類の不備等で登記が受理されず、再度元配偶者の協力を得ないといけないという事態が起こりかねません。
そこで、このような場合は当事務所にご相談ください。当事務所が責任をもって、登記に必要な書類を作成し、元配偶者様から御署名・押印していただき、他の必要書類とともに事前にお預かりいたします。
その後、離婚届を提出し、離婚したことが分かる書類をいただければ、速やかに登記申請を行います。
このような方法を取れば、元配偶者様と極力連絡を取らずにすることが財産分与による所有権移転登記をすることが出来ます。

財産分与と贈与税

基本的に離婚による財産分与として不動産を貰ったとしても贈与税はかかりません。財産分与としてもらうことは、贈与としてもらうのではなく、夫婦関係の解消に伴う精算及び離婚後の
生活保障のための財産分与請求権に基づく給付と解釈されているからです
。しかし、100%贈与税が課せられないのではなく、国税庁は次の場合には贈与税が課せられるとしています。
 

 1 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情
  を考慮してもなお多過ぎる場合
   
→この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
 
 2 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
   
→この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
  
 (注)この2点の記載はタックスアンサーから引用しました。

しかしながら、実際には上記の2点に該当し、贈与税が課せられるのは非常に稀なケースと考えられます。実際に当事務所で過去に依頼を受けた財産分与の登記でも、贈与税が課税されたという話は聞いたことがありません。あくまでも私見ですので確実に大丈夫とは言えませんが、ご自宅を財産分与で貰うといった場合では、よほどの大豪邸でない限り、贈与税を心配する必要はないと思われます。

 

財産分与と不動産取得税

不動産を取得すると、都道府県から不動産取得税が通常課税されます。この不動産取得税は、原則として、相続以外の原因で取得が有償・無償であるかを問わず課税されます。税率は原則として不動産の価格(固定資産評価額)の4%となっていますが、宅地や居住用建物の場合は特例的に軽減措置がとられています。
では、財産分与として不動産を取得した場合、不動産取得税はかぜいされるのでしょうか?先ほど「取得が有償・無償であるかを問わず」と書いたので、課税されると思いがちですが、当該財産分与が夫婦生活の精算の意味合いを持つものであれば、課税されません
つまり、通常の財産分与であるならば、不動産取得税が課税されないことになります。
従って、財産分与の場合、不動産を貰う側は、贈与税も不動産取得税も課税されないという事になります

財産分与と譲渡所得税

不動産を財産分与すると、受け取った側には、原則として贈与税や不動産取得税がかぜいされないと書きましたが、あげた側(以下「分与者」とします)には税金はかからないのでしょうか?
実は、税法上、財産分与で不動産を分与した場合、分与者には財産分与した時点の時価で譲渡したものとみなし、譲渡所得税が課税されます。但し、課税されるといっても、時価が取得価格を上回る、すなわち含み益がある場合だけであり、逆に時価が取得価額を下回る、すなわち含み損がある場合は課税されません。従って、都市部以外の地方都市等ではいまだに地価の下落傾向がありますので、譲渡所得税の心配はそれほどしなくていいと思われます
では、取得価額が分かっていない不動産を分与する場合はどうでしょうか?この点、譲渡した時点の時価の5%を取得価額とみなすことになっていますので、必然的に含み益が生じ、譲渡所得税が課税されます。しかし居住用不動産については、3000万円控除できる制度がありますので、含み益が3000万円以内のマイホームであれば、申告すれば課税されなくて済みます
まとめると、財産分与で譲渡所得税が課税されるケースとして考えられるのは

①分与する不動産が非居住用でかつ含み益(取得価額が不明による場合も含む)が生じてい
 る場合

②分与する不動産が居住用だが、含み益が生じかつ、含み益が3000万円を超える場合

等に限られてきます。なおここでいう「居住用」とは分与者自身が住んでいたという事を意味します。ですので、アパート等の分与者以外の第三者が居住しているような不動産は、ここでいう「居住用」には当てはまりませんので、ご注意ください。

 

贈与・相続で取得した財産を財産分与できますか?

A.当事者が合意をすれば財産分与することはできます

財産分与は婚姻中に夫婦で築いた財産の精算を主な目的として行われますので、財産分与することが出来る財産は、基本的に、夫婦が婚姻中に協力して築いた「共有財産」に限られます。一方、相続によって取得した財産や贈与を受けた財産は、原則として、特有財産とみなされ、共有財産ではありません。これは、相続・贈与で取得した財産は、夫婦の協力を要しないで行われるものであるからです。
従って、当事者の一方が同意していない場合、裁判所に財産分与請求の調停や審判の申立てをしても、特段の事情がない限り認められないでしょう
しかし、これはあくまでも、当事者間で財産分与の対象となる財産で紛争がある場合の話です。当事者間で円満に一方が相続・贈与で取得した財産を分与することに合意したものについてまで、禁止するものではありません
従って、当事者が合意すれば、相続・贈与により取得した不動産でも財産分与の対象とすることができますし、法務局にも受け付けてもらえます。

 

財産分与で取得した不動産を売却する場合の注意点

財産分与で取得した不動産を売却した場合譲渡取得税が課税されます。この譲渡所得税は、譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年経過している場合は、「長期譲渡所得」とし、
税率は20%(所得税15%及び住民税5%)、5年を経過していない場合は、「短期譲渡所得」とし、税率は39%(所得税30%及び住民税9%)となることから、譲渡をする際には所有期間が重要となってきます。
この所有期間ですが、財産分与の場合、相続とは違い、前所有者の所有期間を合算することは出来ず、当然前所有者の取得費用も引き継ぎできません。従って、前所有者である元配偶者(夫又は妻)が20年以上所有していたとしても、現所有者の所有期間が5年以上ないと短期譲渡所得として課税されてしまいます。例えば、令和3年5月31日に財産分与を受けた場合、令和8年12月31日までに売却してしまうと短期譲渡所得して課税されます(売却した年の1月1日時点で、所有期間が判断されるため令和8年6月1日~令和8年12月31日に売却したとしても、令和8年1月1日時点では5年を経過していないためです)。
従って、財産分与を受けた不動産を売却する場合、前所有者の取得費用も引き継ぎできないため、所有期間が5年を経過しているか注意する必要があります。
なお、売却する不動産が、居住用不動産(マイホーム)の場合、一定の要件を満たせば、3,000万円の特別控除が認められていますので、売却する場合には特別控除を適用できるかも併せて検討しましょう