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注意点&豆知識 

離婚による不動産の名義変更をご検討の方はご参照ください。以下のページをクリックされますと該当のページをご覧になれます。

〇公正証書があれば単独で名義変更できますか→こちら
〇2年を過ぎても財産分与協議できますか→こちら
〇財産分与と贈与税→こちら
〇財産分与と不動産取得税→こちら

 

 

公正証書があれば単独で名義変更できますか?

離婚協議書を公正証書で作成していたとしても、単独で離婚による不動産の名義変更はできません。あくまでも相手方(元妻あるいは元夫)の協力が必要となってきます。万が一、相手方が名義変更に協力的でないときや、行方が分からない場合は、裁判を起こして勝訴判決を得た上で、ようやく単独で名義変更することが可能となります。公正証書で不動産を離婚に伴い財産分与する旨の条項を設けていれば、勝訴する可能性はかなり高いと言えますが、時間・労力・費用がかなりかかります
従って公正証書を作成したからといって安心せずに、相手方の協力が見込めるうちに直ちに名義変更しましょう。どうしても名義変更できない事情がある場合は、相手方と連絡を切らさずにしていおいて、名義変更の際に相手方が行方不明になっているということは避けましょう

 

2年を過ぎても財産分与協議できますか?

財産分与の時効は2年で、2年を経過したら財産分与協議は一切することができない」と
ネット等に書かれています。しかし、これは誤った情報です。いわゆる財産分与の時効につい
ての条項とされている民法768条第2項では、以下のように規定されています。

(民法768条第2項)
 「前項の規定による財産の分与について、当事者間に協議が調わないとき、又は協議するこ
  とができないときは
、当事者は、家庭裁判所に協議に代わる処分を請求することができる
  ただし、離婚の時から2年を経過したときはこの限りではない。」

つまり、条文では財産分与協議が不調である場合やできない場合は、離婚から2年を経過した
ら裁判所に協議に代わる処分を請求できませんよとしているだけです。
従って、2年を経過しても当事者が合意している場合は、財産分与協議ができ、それに基づいて不動産の名義変更も可能となります。現に当事務所でも過去に2年を経過した財産分与に基づく所有権移転登記を申請し問題なく受理されています。

財産分与と贈与税

基本的に離婚による財産分与として不動産を貰ったとしても贈与税はかかりません。財産分与としてもらうことは、贈与としてもらうのではなく、夫婦関係の解消に伴う精算及び離婚後の
生活保障のための財産分与請求権に基づく給付と解釈されているからです
。しかし、100%贈与税が課せられないのではなく、国税庁は次の場合には贈与税が課せられるとしています。
 

 1 分与された財産の額が婚姻中の夫婦の協力によって得た財産の額やその他すべての事情
  を考慮してもなお多過ぎる場合
   
→この場合は、その多過ぎる部分に贈与税がかかることになります。
 
 2 離婚が贈与税や相続税を免れるために行われたと認められる場合
   
→この場合は、離婚によってもらった財産すべてに贈与税がかかります。
  
 (注)この2点の記載はタックスアンサーから引用しました。

しかしながら、実際には上記の2点に該当し、贈与税が課せられるのは非常に稀なケースと考えられます。実際に当事務所で過去に依頼を受けた財産分与の登記でも、贈与税が課税されたという話は聞いたことがありません。あくまでも私見ですので確実に大丈夫とは言えませんが、ご自宅を財産分与で貰うといった場合では、よほどの大豪邸でない限り、贈与税を心配する必要はないと思われます。

 

財産分与と不動産取得税

不動産を取得すると、都道府県から不動産取得税が通常課税されます。この不動産取得税は、原則として、相続以外の原因で取得が有償・無償であるかを問わず課税されます。税率は原則として不動産の価格(固定資産評価額)の4%となっていますが、宅地や居住用建物の場合は特例的に軽減措置がとられています。
では、財産分与として不動産を取得した場合、不動産取得税はかぜいされるのでしょうか?先ほど「取得が有償・無償であるかを問わず」と書いたので、課税されると思いがちですが、当該財産分与が夫婦生活の精算の意味合いを持つものであれば、課税されません
つまり、通常の財産分与であるならば、不動産取得税が課税されないことになります。
従って、財産分与の場合、不動産を貰う側は、贈与税も不動産取得税も課税されないという事になります