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〇建物表題登記が必要です→こちら（2021/08/10作成）
〇共有名義にされる場合の注意点→こちら（2022/07/22作成）
〇父母・祖父母所有の土地を贈与してもらう場合の注意点
　→こちら（2023/12/07作成）
〇土地家屋調査士を自分で選ぶことは可能？→こちら（2024/06/12作成）
〇住宅ローンを利用して注文住宅を建てる場合の登記の流れ
　→こちら（2024/11/20作成）

新築における登記において、前提として建物表題登記が必要となります。
建物表題登記とは、建物の登記簿における表題部（所在・家屋番号・種類・構造・床面積・表題部所有者）を新規に作成するための登記です。
この、建物表題登記は、新築における所有権保存登記や抵当権設定登記等と同時に申請することは出来ず、必ず建物表題登記を先に完了させておく必要があります。
従って、新築における登記は、建物表題登記の準備・申請・完了のスケジュールも頭に入れて進めていかなくてはなりません。

新築建物における所有権保存登記の登録免許税は一定の条件を満たすと、本来課税価格の4/1000であるところ、1.5/1000又は1/1000となります。その条件の中に、実際に当該建物に居住することという居住要件があります。共有名義にされる場合において、実際には当該建物に居住しない共有者がいるときは、当該共有者の持分に相当する価格については、減税が適用されません。具体例を用いて説明します。

（例）新築建物（課税価格）をA及びBで登記する場合（持分は各2分の1）

　　　　①A、B両方とも居住要件を満たす場合
　　　　　　→税率はは1.5/1000又は1/1000となるので
　　　　　　　登録免許税は1万5000円又は1万円（1000万×1.5/1000
　　　　　　　又は1/1000）となります。
　　　　②Bは居住要件を満たさない場合
　　　　　　→Bの持分に相当する価格（500万円）についての税率は
　　　　　　　減税適用無となり税率は4/1000となり登録免許税は金
　　　　　　　2万円（500万円×4/1000)となります。
                    →Aの持分に相当する価格（500万円）についての税率は
　　　　　　　減税適用となりますので、税率は1.5/1000又は1/1000
　　　　　　　となり登録免許税は5000円又は7500円となります。
　　　　　　→合計の登録免許税の金額は2万5000又は2万7500円とな
　　　　　　　ります。

（注）減税適用を受けるためには、居住要件だけではなく、他の様々な要件をみた
　　　す必要がありますが、上記の例は他の要件を満たすと仮定しています

注文住宅を建てる際に、親や祖父母所有の土地を贈与してもらうというケースが
よくあります。この場合、贈与税が課税される恐れがありますが、相続時精算課
税制度を利用すれば、2500万円までの贈与なら非課税となります。詳しくは、
「相続時精算課税の選択（タックスアンサー）」のページをご参照ください。なお
主な要件については下記にも記載しておきます。

　　（贈与者側の要件）
　　　　〇贈与した年の1月1日時点で60歳以上の父母又は祖父母
　　　　　　→贈与した時点でないことに注意が必要です。

　　（受贈者側の要件）
　　　　〇贈与を受けた年の1月1日時点で、18歳以上の者のうち、贈与者
　　　　　の直系卑属である推定相続人又は孫
　　　　〇最初の贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までの間に申告を
　　　　　すること
　　　　　　→贈与を受けた時点でないことに注意が必要です。

なお、一度この制度を選択すると、当該贈与者からの贈与については、相続開始時まで通常の基礎控除は適用されませんでしたが、税制改正によって、令和6年1月1日
以降の贈与については、あらたに通常の基礎控除とは別に110万円の控除が創設され
ました。

注文住宅を建てる際には、建物表題登記を申請する必要があります。この建物表題
登記は司法書士ではなく、土地家屋調査士という国家資格保持者だけが行うことが
できます。
この建物表題登記をするにあたって、工務店等から土地家屋調査士の紹介の打診があります。
しかしながら、司法書士と同様、土地家屋調査士も事務所によって報酬がことなりますので、安易に紹介された土地家屋調査士に依頼すると、出費が高くなってしまうという事態が起こりかねません。
そこで、土地家屋調査士についてもご自身で探して依頼しましょう。そのことが登記費用の節約につながります。
しかし、司法書士も土地家屋調査士も自分で探すのはさすがに面倒だという方も多いでしょう。そのような方は一度当事務所にお問い合わせください。当事務所には提携している土地家屋調査士がおりますので、ご紹介させていただきます。
もちろんご紹介したからといって、依頼するように強く求めることはありませんし、司法書士業務は当事務所に依頼するが、土地家屋調査士は当事務所提携外の方
に依頼する場合においても、当該土地家屋調査士の先生と連絡を密に取って業務を行いますのでご安心ください。
 

住宅ローンを利用して注文住宅を建てる場合、着工時に工務店・ハウスメーカーに
支払う着手金等についてもローンに組み入れることがほとんどです。このようなケースにおいては、建物完成時に①建物表題登記②所有権保存登記③抵当権設定登記
をするのでなく、着工時に土地に抵当権設定登記を行います。具体的には次のとおりの流れとなります。

　　　　①建物着工時
　　　　　土地に抵当権設定登記
　　　　　　　　↓
　　　　②建物完成～引き渡しまでの間
　　　　　建物表題登記
　　　　　　　　↓
　　　　③引き渡し時
　　　　　所有権保存登記
　　　　　抵当権（追加）設定登記

なお、着手金は自己資金で中間金と完成時の代金支払いだけを住宅ローンに組み込
むケースにおいては、建物着工時ではなく中間金支払い時に抵当権設定登記を行う
ことが一般的です。