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注意点&豆知識 

 

個人間売買による不動産の名義変更をご検討の方はご参照ください。以下のページをクリックされますと該当のページをご覧になれます。

〇個人間売買の下準備①~まずは登記簿を取得しよう~→こちら
〇個人間売買の下準備②~境界確定を検討しよう~→こちら
〇個人間売買の下準備③~瑕疵担保責任は~→こちら
〇個人間売買の下準備④~更地を購入する場合の注意点~→こちら
〇売買代金はどのように決めるべき→こちら
〇売買代金を分割払いにできますか→こちら
〇分割払い時に仮登記を活用する方法→こちら
〇売買契約書の作成をどのようにすればいいの?→こちら
〇公簿取引と実測取引→こちら
〇現状有姿取引とは→こちら

 

 

個人間売買の下準備~①まずは登記簿を取ろう

知人・友人・親戚等から「土地(建物)を買ってくれないか」と持ちかけられた場合、買主はまずは何をすべきでしょうか?「一番最初にすることは、売買価格を決める事」とお思いの方
がほとんどではないでしょうか
?実は下準備として一番大事なことは、登記簿を取得して売主が登記簿上の名義人と同一かを確認することです。なぜなら、登記簿を取得することで、登記簿上のの名義人が売主と同一であるかを確認することができるからです。実務では、対象不動産が話を持ち掛けてきた売主の単独所有ではなく、共有名義であったケースや、実は名義人と話を持ち掛けてきた人物とは別人(親の名義の土地を子供が窓口となって売却するケース等が考えられます)のケースであることが多々あります。このようなケースでは、名義人がちゃんと売却することに納得しているか、また高齢であるならば、認知症等にかかって判断能力がない状態ではないかを売主等に尋ねる必要があります。最初に登記簿の確認を怠っても、個人間売買の準備を進めても、契約や決済の段階で、共有者全員が売却に同意してなかったり、売主が認知症等のため、財産処分能力がないということが発覚すれば、結局個人間売買自体が不成立となり、個人間売買のために費やした労力が無駄となってしまいます
こうしたことを防ぐためにも、個人間売買を検討し始めた段階で、まずは登記簿を取得しましょう。また登記簿を取得することで、売主の同一性を確認できるだけでなく、担保がついているか、差押えや仮登記等がついていないかも確認できますので、これから個人間売買を検討しようとされている方は覚えておいてください。


 

個人間売買の下準備~②境界確定を検討しよう

個人間売買の下準備として次に重要なのは、境界確定をするかどうかを検討しましょう。個
人間売買では、売主及び買主が知人・友人・親戚間であることが多く、通常の取引とは違い、信頼関係がある事や、境界確定の費用が高いことなどから、境界確定をしないケースがあり
ます。しかし、境界確定をしないまま取引を行うことは、将来の境界トラブル発生のリスクを抱えたまま購入する事になります。万が一、境界トラブルが発生すると解決できなければ、売却が困難になる等の資産価値の低下につながり、一方解決できたとして、多大な費用・労力を費やすことになります
従って、個人間売買であっても基本的に境界確定はする方向で検討すべきでしょう。その際に境界確定にかかる費用の負担方法についても、売主及び買主で取り決めしておく必要があります。

 

個人間売買の下準備~③瑕疵担保責任は?

民法では、通常売買の対象物に隠れた瑕疵(外部からは容易に発見できない瑕疵)がある場合、売主(無過失の場合も含む)が買主に対して瑕疵担保責任を負うとされています。瑕疵担保責任の内容は、瑕疵によって損害が生じた場合、売主は買主に対し損害賠償責任を負います。また瑕疵により契約の目的が達成できない場合は、買主は契約を解除できます(併せて損害が生じた場合は、損害賠償を請求できます)。ちなみに、買主が永久的に請求できるものではなく、買主が事実を知った時から1年を経過した場合又は不動産の引き渡しを受けた時から10年を経過した場合には請求できなくなります
この瑕疵担保責任の規定は、もちろん不動産売買にも適用されますが、特約によって一切瑕疵担保責任を負わないとすることができます。但し、売主が瑕疵を知っていたにもかかわらず買主に告げなかった場合は特約を設けていても責任を免れません。
個人間売買の場合、通常と比べて売主と買主の間の人間関係が濃いため、瑕疵担保責任を負わないという旨の特約を定めることが多いのが実情です。もちろんそのような特約を定めても実際に後から隠れた瑕疵が発見されるという事は稀なケースです。しかしながら、万が一隠れた瑕疵が発見された場合、責任を追及できないというリスクを考えると、安易に瑕疵担保責任免除特約を設けるべきではありません。どうしても設けないといけないような事情がある場合は
その分売買価格の値下げを交渉したり、又は事前に不動産の調査を専門家にしてもらうことを
検討すべきでしょう。

 

個人間売買の下準備~④更地を購入する場合の注意点

更地を購入する場合は、事前にその更地に建築物を建てることが可能か自分で調査することが
重要になってきます
。これは、建築物を自由に立てることが可能かによって、土地の資産価値に重大な影響を及ぼすからです。仲介会社がいる取引だと、仲介会社が調査してくれますが、
個人間売買のケースだと、自力でしなくてはなりません

ではどこに調査に行けば良いでしょうか?実は自治体によって違います。規模の大きい市(大阪市等)ならば、当該市役所の担当課に行けば教えてくれますが、規模の小さい都市なら県や府の土木事務所が管轄していることが多いですので、市役所に行っても教えてくれません。ちなみに天理市の場合は、奈良県土木事務所が管轄していますので、天理市の不動産を調査しようとするときは、土木事務所に行くことになります。
次に、調査に行くときどのような、資料を持参すればいいでしょうか?役所としても土地の所在・地番・位置が分からなければ回答しようがありません。ですので不動産登記事項証明書・公図・位置が分かる住宅地図を持っていけばいいでしょう。住宅地図が手元にない場合はコンビニでプリントアウト出来るサービスがありますので、1冊購入する必要はありません。
このように、個人間売買では、自力でしないといけない事が多くなってきます。どうしても自力ですることが面倒な場合は、不動産会社に仲介に入ってもらうことも検討しましょう。地域にもよりますが、当事務所でも親切に対応していただける不動産会社を紹介することも可能ですので、お気軽にお問い合わせください

 

売買代金はどのように決めるべき

 

 

個人間売買をする場合、一番最初に悩むことは売買価格の決め方ではないでしょうか?
不動産会社の無料査定を利用するというてもありますが、仲介を依頼しないのに査定だけ
頼むのは気が引ける人もおおいでしょう。そこで売買価格を決めるにあたっていくつか参
考になるサイトを紹介します。

 

①不動産取引情報提供サイト(REINS Market Information)

宅地建物取引業法に基づいて収集された実際の成約価格の相場を公表しているサイトです。
直近2年に取引されたマンションの㎡単価・間取り・専有面積・建築年・町名が公表され
ていますので、お持ちのマンション等と照らし合わせることによって、容易に直近の市場
価格がわかります。また中古1戸建ての場合、建物の築年数(例えば、築10年以上15年
以内等)と指定して、検索することができます。

   不動産取引情報提供サイト→こちら

 

②土地総合情報システム(国土交通省)

国土交通省が不動産の購入者へのアンケートをもとに不動産の取引価格を公表している
サイトです。また取引価格だけでなく、基準地価や公示価格も地域別に検索できます。
このサイトの特徴は、①のサイトでは、マンションや戸建てしか掲載されていませんが、
このサイトは更地や農地や山林の価格も公表されている点や、2005年7月以降の取
引価格が検索できるという点があげられます。

   土地総合情報システム→こちら

 

③不動産ポータルサイト(SUUMO、at homes)最後に、不動産のポータルサイトを参考にするという方法がありますが、これはお勧め
出来ません。これらのサイトに掲載している価格は売主の希望価格であって、実際の
成約価格(相場)を知ることができないからです。これらのサイトの掲載価格を鵜呑みに
して買主に価格提示をすると、実際の相場よりはるかに高い価格を提示してしまう事態
につながりかねません。そして、個人間売買の話が破談になったり、最悪の結果、買主との
人間関係の破壊にもつながりかねません。これらのサイトを利用する場合は、あくまでも
参考として捉え、実際に価格を提示するときには、①又は②のサイトを使って調べたほうが
良いでしょう。


 

売買代金を分割払いにできますか?

個人間売買で時々、「売買代金を分割払いにできますか?」というご相談をうけることがあり
ます。もちろん契約で分割で売買代金を支払うという取り決めももちろん有効ですので、法律的には可能ということになります。しかし法律的に可能だからといって、リスクが高いことに
は変わりがありません。分割払いということは、所有権移転登記するまで長期間要することが多いですので、差押えや売主の死亡といった事も起こりえます。一方、売買契約締結時に先に所有権移転登記をするという方法もありますが、逆に売主が負うリスクが高くなりますので、現実的ではありません。そこで、リスクを減らす方法として、仮登記を活用する方法があります。仮登記については別で詳しく書いていきたいと思います。


 

分割払い時に仮登記を活用する方法

先ほども述べたとおり売買代金を分割払いでする場合、所有権移転登記を売買代金全額支払い
時にすれば、買主にリスクがあり、逆に所有権移転登記を契約時にすれば、売主にリスクがあります
。これらのリスクを軽減するための方法として、契約時、売買代金全額の支払いを条件
とする条件付所有権移転仮登記を付け、完済時に所有権移転登記(本登記)を行う方法があり
ます
。何故なら、仮登記には順位保全効があるからです。順位保全効とは、仮登記に基づく本登記をすれば、その本登記の順位は仮登記によるというものです。
以下のケースで具体的に説明したいと思います(数字は時系列を表します)。

①A(売主)さんが、B(買主)さんに所有の不動産(以下「本件不動産」)を売却し、売買代
 金を分割払いで支払うという契約を締結しました。
②①の契約時に、Bさんを仮登記名義人とする条件付所有権移転仮登記を不動産に付けました
③その後、AさんはC銀行からお金を借り、その担保として本件不動産に抵当権を設定し登記し
 ました。
④Bさんは、Aさんに売買代金全額を支払い、①の仮登記に基づく本登記をした。

この場合、Bさんは④の時点で所有権移転登記(本登記)をしており、③のC銀行の抵当権設定登記より遅れているため、一見するとBさんは、C銀行に対して、完全な所有権を主張できないように見えます。しかし、Bさんは②の時点で仮登記をしているため、④の本登記の順位は②の仮登記の時点にさかのぼります。従って、BさんはC銀行よりも先に本登記したことになり、Bさんは、C銀行に対して、完全な所有権を主張できます。

このように、仮登記には、仮登記より遅れる登記に対して、優先権を主張できます。また上記の例では、分かりやすく抵当権を設定したという事例にしましたが、この優先権があることがわかっているので、実務では仮登記がついている不動産に担保権を設定しようとする金融機関や、差押えをしようとする債権者はほぼいません

なお、仮登記がついている段階では、売主も所有権者であることに変わりはありませんので、
契約時に所有権移転登記をする時に生じるリスクはありません。

以上、仮登記のメリットについて記載してきましたが、仮登記ですべてのリスクがなくなるわけではありません。売買代金の支払い中に、当事者が死亡して相続人が分からない場合や、当事者が音信不通になるような場合は、仮登記があっても裁判による解決しかなくなる事態も生じてきます。

従って、売買代金の分割払いを採用する場合は、仮登記を付け、なおかつ支払期間をなるべく短期間(長くても5年程度)にしておいたほうがよいでしょう。

売買契約書はどのように作ればいいの?

売買契約書なんてネットで検索すれば、雛型がたくさん出てくるのでその中から適当に探し
使えばいいや
」なんて思っていませんか?
実はこれは非常に危険な行為です。契約書の各条項の意味を理解しないで、安易にネットで検索された契約書を使うと、実は自分にとって不利益な条項が含まれており、後々トラブルになったときに困るということがあります
例えば、「売却する建物は、現状の状態で引き渡しし、売主は修繕しない」という合意がなさ場合(ちなみにこのような合意は個人間売買においては一般的によくなされる合意です)、そのような条項を、売買契約書に載せなければなりませんが、ネットで検索して出てくる多くの契約書には、「建物に不具合があった場合は、売主が修繕する」といったような条項があり、そのまま使用すると、合意した内容と正反対の契約を結んでしまうことになります
このように、安易に契約書をネットで検索したものを使用するするのではなく、必ず専門家の
アドバイスを受けて自分で作成するか、専門家に作成を依頼しましょう。当事務所でも売買契約書の作成を承っておりますので、お気軽にご相談ください。

公簿取引と実測取引

個人間売買する場合にあたって、公簿取引とするのか、実測取引とするのか決めなくてはなり
ません。公簿取引とは、登記簿の地積のまま測量せずに取引することをいいます。この場合将来測量した時に、登記簿の地積と実測の地積が異なることが判明しても、売主及び買主は異議をとなえることができないのが一般的です。一方実測取引とは、対象土地を測量して、登記簿の地積と異なる場合は、是正してから、取引を行うというものです。個人間売買においては、公簿取引で行われることが多いですが、実測取引にもメリットがあります。以下それぞれの
代表的なメリット・デメリットをまとめておきますので。ご参照ください。

(公簿取引のメリット)
①測量しないため、測量費用がかからずかつ早く取引を行うことができる。
②実測面積が公簿面積より大きい場合、買主は売主に対して差額面積に相当する売買代金を追
 加で支払いしなくて済む。
③実測面積が公簿面積より少ない場合、売主は買主に対して差額面積に相当する売買代金を返
 還せずに済む。
 

(公簿取引のデメリット)
①測量する場合、測量とともに隣接地との境界を確定させることも多いが、測量しないため
 将来境界トラブルに巻き込まれる恐れがある。
②実測面積が公簿面積より大きい場合、売主は買主に対して差額面積に相当する売買代金を追
 加請求できない。
③実測面積が公簿面積より少ない場合、買主は売主に対して差額面積に相当する売買代金を返
 還請求できない。

(実測取引のメリット)
①測量の際、併せて境界を確定させるので、将来の境界トラブルを防止できる。
②測量するので、実測面積に即した売買代金を設定できるので、公簿取引のデメリット②,③
 のような問題は生じない。

(実測取引のデメリット)
①測量するので、取引までに時間がかかる。
②測量にかかる土地家屋調査士に対する報酬等の費用が高い(数十万円以上)。従って事前に
 見積りをとり、売主又は買主どちらが負担するのか決めておかないとトラブルになることが
 多い


 

 

現状有姿取引とは?

個人間売買だけでなく、中古住宅の取引に際して用いられているのが「現状有姿取引(ゆうし)」です。現状有姿取引とは、不動産を現状のままで撤去又は修繕しないで引き渡すという形態の取引です。例えば、売買対象の土地に古家がある場合、売主は取壊す義務はなく、また売買対象が建物の場合、表に出ている瑕疵(壁紙の汚れ等)があっても、修繕する義務を負わないということを表します。
上記のように、義務を負わないのは、表に出ている瑕疵なので、「隠れた瑕疵(建物の内部のシロアリ被害等)」については、現状有姿取引を採用しても責任を負いますので、隠れた瑕疵についての責任(瑕疵担保責任)を軽減又は免除したい場合は、別途その旨を定めなければなりませんので注意が必要です。