未登記建物が含まれる場合の個人間売買における注意点について解説しています。

〇未登記建物を買主様名義にする方法→こちら（2023/07/06作成）
〇相続した未登記建物を売買する時に注意すべきこととは？→こちら（2023/07/13作成）
〇先に契約を締結しよう→こちら（2023/07/28作成）

個人間売買において、対象となっている建物が未登記である、いわゆる未登記建物となっている場合、直接買主様の名義にすることは出来ません。この場合、まず建物表題登記を申請して登記簿を作った上で、売主様名義の所有権保存登記と買主様への所有権移転登記をしなければ
なりません。ただし、建物表題登記と所有権保存登記等は同時に申請することは出来ません。
必ず、建物表題登記を完了させた後でないと所有権保存登記等をしなければなりません。流れとしては、

　　　　①売買契約を締結
　　　　　　↓
　　 　 ②建物表題登記を申請・完了
　　　　　　↓
　　　  ③決済日に取引を行う
　　　　　→登記必要書類の確認・署名捺印等を行います。
　　　　　  →登記に必要な書類が当方が確認しましたら売買代金の授受を行います
　　　　　 　↓
　　　 ④所有権保存登記・所有権移転登記の申請を行います

　　　「固定資産評価証明書の所有者＝未登記建物の所有者」

未登記建物の所有者と言えば、上記のようにお考えの方も多いのではないでしょうか？しかし
実際には、
　　　　
　　　　実際に建築した人＝未登記建物の所有者

となります。従って個人間売買において固定資産評価証明書上は所有者が売主名義になっていたとしても、未登記建物の所有者であるとは限りません。特に未登記建物が相続したものである場合は注意が必要です。何故なら、

　　　　売主が取得したことを証する遺産分割協議書

が必要となってくるからです。まだ未登記建物の所有者がなくなって間もない場合は、あらたに遺産分割協議書を作成し、押印してもらうことは困難ではないでしょう。しかし、亡くなってから長期間経過しているようなケースでは、遺産分割協議書を揃えることが困難となることも起り得ます。
このような場合、未登記建物を買主名義にすることは不可能となりますので、売買をあきらめるか、ある程度のリスクを承知の上で未登記のまま売買することを選択することになるでしょう。

個人間売買の対象に未登記建物がある場合、建物表題登記を申請しなければならないことは
別記事に記載しました。
しかし、建物表題登記は10万円～20万円ほどかかることが一般的です。売買契約を締結しないまま、売主に表題登記を促すと、表題登記完了しても買主が翻意して売買が成立しないリスク
から応じてもらえないこともあるでしょう。
そこで、このようなケースでは事前に売買契約を締結しておくことが望ましいと言えます。
売買契約には、
 
　　　　〇一定の期日までに建物表題登記を完了させること
　　　　　　→当事者の協議によって期日を延長することも可能としたい
　　　　　　　場合はそのように記載します。
　　　　〇完了しない場合は解除できること

といった趣旨の条項を入れるのが一般的です。