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注意点&豆知識 

贈与による不動産の名義変更をご検討の方はご参照ください。以下のページをクリックされますと該当のページをご覧になれます。

〇相談には必ず贈与者の同席が必要ですか→こちら
〇贈与税の申告時期にお気を付けください→こちら
〇路線価とは→こちら
〇遺言との違い~生前贈与のメリット→こちら
〇土地の一部を贈与したい場合→こちら
〇土地の一部を贈与したい場合②→こちら
〇登記上の地目と現況地が異なる場合→こちら
〇遺留分に関する規定が変わりました→こちら
〇贈与契約書の作成は必要ですか→こちら
〇贈与にかかる税金~不動産取得税~→こちら
〇親(贈与者)等が認知症でも生前贈与できますか?→こちら
〇住宅ローン返済中の贈与→こちら
〇配偶者へ居住用不動産を贈与するメリット①~特別受益の持戻し免除→こちら

相談には必ず贈与者の同席が必要ですか?

書類へのご署名・押印の際には贈与者(あげる方)の方に必ず本人確認及び意思確認をさせていただく必要がありますが、相談の段階では、贈与者(あげる方)の同席は必要ありません。従って、贈与者の方がお忙しくて、何度もご来所いただくのが難しい場合は、受贈者(もらう方)又はご家族の方がご相談に来られても対応させていただきます。ただし、上記にも記載させていただいてますとおり、書類へのご署名・押印の際に、意思確認及び本人確認は必要になってきますので、意思確認及び本人確認を一切無しでの対応をご希望の方には対応できませんので、ご了承ください。
 

贈与税の申告時期にお気を付けください

贈与による不動産の名義変更をすると、必要になってくるのが、贈与税の申告です。具体的は贈与を受けた翌年のおおむね2月1日~3月15日(土日にあたる場合は期間がずれる場合があります)に申告する必要があります。例えば、平成30年12月に贈与を受けた場合は、平成31年に申告しますが、平成31年1月に贈与を受けた場合は、平成32年に申告をすることになります。また相続時精算課税や夫婦間で居住用の不動産等を贈与した場合における配偶者控除等の非課税又は軽減制度の適用は申告期限内の申告を要件としており、申告しないと適用が受けられなくなります。このように、贈与を受けた時から、申告時期まで期間が空く場合、ついうっかりと期限内に申告するのを忘れると、加算税が課せらるだけでなく、軽減措置等が受けられなくなるということになりかねませんので、申告時期を確認し、忘れないように注意してください。また忙しくてなかなか申告できないという方は、税理士に依頼することも検討しましょう。当事務所でも税理士を紹介することができますので、お気軽にお問い合わせください。

          (申告を要件としている贈与税の軽減措置の代表例)
        〇直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置
        〇相続時精算課税制度の選択
        〇夫婦間で居住用不動産を贈与した場合における配偶者控除

 

 

路線価とは?

不動産を贈与する際に、注意しなければならないのは、贈与税です。この贈与税は、一般的に
贈与する不動産の価格に対して税額が決定し
ます。この不動産の価格が安ければ、贈与税が非課税あるいは低額になり、逆に高ければ高額になります。
では、この不動産の価格はどのように決めるのでしょうか?固定資産評価額でしょうか?そ
れとも公示地価、基準地価でしょうか?
実はどれも違います。贈与税における不動産の価格は
毎年7月に税務署が発表する路線価で決定します。この路線価は道路に1㎡あたりの金額を付
けています
。例えば、対象土地が100㎡で、土地が接している(又は付近の)道路の路線価が
金47000円だと、不動産の価格は47000円×100=470万円
となり、対象土地を贈与するこは、
470万円を贈与したことになります。この場合の贈与税額は金47万円又は44万円(特例税率の場合)となります。
この路線価は、毎年7月1日に発表され国税庁のホームページに掲載されます。なお路線価がない地域もあり、同時に評価倍率表というものも発表されます。路線価がない地域では、固定資産評価額に評価倍率表記載の倍率を乗じて算出します。なお1月1日~6月30日までに贈与する場合は、まだその年の路線価等が発表されていないため、前年の路線価を参考にして贈与税の額を検討することが一般的です

 

〇路線価図(国税庁)→こちら

〇贈与税の早見表(国税庁)→こちら

 

 

 

 

遺言との違い~生前贈与のメリット

生前贈与とよく比較検討される制度が遺言です。よく生前贈与は贈与税がかかるというデメリットがあるので、遺言書を作成しておけば良いという意見があります。しかし生前贈与にも
遺言制度にはないメリットがあります。それは贈与を受けた日から自分のものになるという点です。一方遺言制度は作成しても、効力は遺言者が死亡した日に生じますので、直ちに自分の所有になりません。また遺言書作成後から効力発生までに、対象の不動産を第三者に売却されたり、差押えを受けたり等した場合、受遺者(遺言で財産を貰う予定の者)は自分の権利を主張することはできません。
一方、生前贈与は先ほど述べた通り、直ちに受贈者(贈与を受けた者)の所有となるので、上記のようなリスクはありません。また親の土地に自宅を建設しているような事例の場合、借り換えや、リフォームローンで新規に担保設定する時には、親の同意が必ずひつようになってきます。しかし、このような事例で、親から土地の生前贈与をうけると、いちいち親の同意を得ることなく、借り換えや、リフォームローンを組むことができます。
また、親から子供に贈与をする場合、要件を満たせば2500万円までは、贈与税が課税されない相続時精算課税制度を利用することができます。
このように、生前贈与にも、遺言制度にはないメリットがありますので、生前贈与をご検討の方はお気軽にお問い合わせください。

 

 

土地の一部を贈与したい場合

土地の全部ではなく、例えば、100㎡の土地の内西側10㎡部分等一部を贈与したいとお考えの方も多いでしょう。このような場合、贈与登記の前提として、100㎡の土地を10㎡と90㎡の二つの土地に分ける必要があります。このように一つの土地を二つ以上に分ける登記を分筆登記といいます。この分筆登記を一般的に高額な費用(数十万円以上場合によっては100万円を超える場合もあります)がかかり、また分筆登記を取り扱えるのは、土地家屋調査士という国家資格を有する者だけしか行えません。当事務所でも提携している土地家屋調査士がいますので、対応することができます。また事前に分筆登記にどれぐらい費用がかかるか不安な方でも見積を依頼することができますので、お気軽にお問い合わせください。
なお、分筆登記はには分筆前の土地の広さ・隣接地の数・地積測量図の有無・境界がはっきりしているか等によって費用が大きく異なります。従って、御見積は精度を高めるために調査が必要となり、概算等を口頭で即答できるものではありませんので、ご了承ください。

 

土地の一部を贈与したい場合②

上記とは異なり、例えば土地の所有権の持分2分の1を贈与したいというケースもあります。この場合は、分筆登記は不要で通常の贈与による所有権移転登記と同じ手続きで名義変更することができます。
分筆登記が必要か否かは、贈与をしようとしているのが土地の一部が特定の場所である場合は分筆登記が必要で、土地の一部が持分を意味している場合は不要と判断すれば良いでしょう。
土地の一部の贈与をご検討の方で、分筆登記が必要かどうかわからない方は参考にしてください。

 

登記上の地目と現況地目が異なる場合

土地の登記上の地目が現況と異なる場合があります。例えば、田を造成し、宅地に変更したとしても、自動的に登記上の地目は変更されず、地目変更登記をしなければ変更されません。
このように、地目変更登記がなされないままの状態で放置すると登記上の地目と、現状の地目が異なるということが起こります
登記上の地目と現状の地目が異なっていても、通常通り贈与による名義変更(贈与登記)をすることができるケースがありますが、登記上の地目が農地(田・畑)の場合は別です。
この場合、贈与登記の前提として、必ず地目変更登記をしなければなりません。子の地目変更登記は土地家屋調査士が行いますが、当事務所では提携している土地家屋調査士がおりますがのでお気軽にお問合せ下さい。
但し、農地(田・畑)から非農地(宅地等)への転用行為が、適法な許可を受けてなされたものならば問題ありませんが、適法な許可を受けずに転用したもの、いわゆる無断転用である場合は、後付けで転用許可の取得や、逆に農地への回復命令や無断転用したとして罰せられる事もありますので、あらかじめご了承ください

遺留分に関する規定が変わりました

従前は、生前に相続人に贈与した場合、贈与した時期に関わらず、遺留分の算定の基礎となる財産に贈与した財産の価額も加えられていました。例えば、相続開始時に残っていた相続財産が3000万円しかなくても、過去に相続人に1000万円の土地を贈与していた場合、遺留分の算定の基礎となる財産は4000万円(3000万+1000万円)となり、結果として遺留分権利者の遺留分が、増加することになっていました
しかし、今回相続に関する法制度の改正にともなって、この遺留分の規定も変更となり、相続人に対する贈与は、相続開始前の10年間にされたものに限って、遺留分算定の基礎となる財産に加えるとされました。
従って、先ほど述べた例の贈与が、相続開始の11年前にされたものの場合、加算されず、遺留分算定の基礎となる財産は3000万円となり、遺留分権利者の遺留分は減ることとなります
なお、この規定は生前贈与に限ったものであり、遺言にはこのような効力はありません。従って今後は、遺留分対策として、生前贈与を選択するということも検討していく必要があると思われます
ただ、この規定は2019年7月1日に施行されていますので、それよりも前に生じた相続については、従前の規定すなわち、相続人に対する贈与は時期に関わらず加算されるということになりますのでお気を付けください。

贈与契約書の作成は必要ですか?

贈与登記の場合、登記原因証明情報という書類を作成し、法務局に提出して行います。この
登記原因証明情報には、贈与者が対象不動産をいつ受贈者に贈与したかを記載し、贈与者が
署名・押印します。従って、単純に贈与した事実の証拠を残したいだけなら、登記原因証明
情報を2通作成し、1通を法務局に提出し、1通を手元に残しておけば良く、あえて別に契
約書を作成する必要はありません

逆に、負担付贈与である場合や、贈与にいろいろな条件を付けた場合(瑕疵担保責任等を負わない旨の特約等)は、登記原因証明情報にはそれらの条件等は記載されませんので、契約書を
作成する必要性が高いと言えます

このように、贈与契約書を作成するかどうかは、単に贈与した事実だけを証拠として残したいかによって、決めるべきでしょう。

贈与にかかる税金~不動産取得税~

贈与による名義変更をすると、贈与税が課税されるという事は広く知られていますが、不動産取得税が課税されることは、あまり知られていません。贈与税は国税であるのに対して、不動産取得税は地方税です。従って、贈与税での特例的な制度(相続時精算課税、配偶者への居住用不動産を贈与した場合の特別控除、直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税措置)を利用して贈与税が課税されなくても、地方税である不動産取得税にはそのような特例制度がないので、課税されます
この不動産取得税は、原則として取得した者が申告し納付する形態となっていますが、実務上は、申告しなくても課税される場合は、県税事務所から納付書が送付されてくるのが一般的です。また納付書が送られてくる目安ですが、奈良県の場合、不動産を取得してから6か月~10か月ほどかかるといわれています。ただし、奈良県が公表した目安ではないため、実際には前後する事もあり得ますので、ご注意ください。
その他、不動産取得税についは下記に奈良県のページをリンクしておきますので、そこでご参照ください。
       不動産取得税/奈良県公式ホームページこちら

 

親(贈与者)が認知症でも生前贈与できますか?

親等(以下「贈与者」)から生前贈与を受ける場合、贈与者が認知症にかかっていると、贈与者に意思能力すなわち財産処分能力があるかないかが問題となります。意思能力がないと判断されれば、生前贈与したとしても、その生前贈与行為は無効とされてしまいます
では、認知症を発症したからと言って直ちに、意思能力がないとされるのでしょうか?実はそうではありません。
認知症であっても、程度によっては、意思能力があると判断されることもあります。しかし、認知症の人が、意思能力すなわち生前贈与をしても後で無効とならない財産能力を有しているかどうかを判断する事は、一般人はもちろん、司法書士や弁護士でさえ判断は難しいものです
そこで、贈与者が認知症である場合、医師に診察してもらい、意思能力があるかないかを判断してもらいましょう。そして将来のトラブル防止のために、
口頭ではなく贈与者が意思能力すなわち財産処分能力が有るといった旨の診断書をかいてもらいましょう。この場合、診断書を取得してから速やかに生前贈与行為をすることが重要です。期間が空きすぎるとその間に認知症がすすみ、意思能力がない状態になることにつながりかねないからです
一方、贈与者が認知症で意思能力がない場合、成年後見制度を利用して生前贈与行為をしようと検討される方がおられます。しかし
成年後見制度を利用したとしても、生前贈与はできません。成年後見制度は、被後見人の財産を保護つまり減らさないようにするための制度であり、
生前贈与のような、被後見人の財産を減らすような行為はできないからです。

住宅ローン返済中の贈与

住宅ローン利用するする際には、ほとんどの場合抵当権設定契約を結ぶことになります。この抵当権設定契約の中には、担保がついている不動産を処分(名義変更)する際には、住宅ローン会社(金融機関等)の承諾を得なければならないという旨の条項が入っています。
では、住宅ローン返済中に、贈与をしたくても住宅ローン会社の承諾が得られないという事があるのでしょうか?
実は、
住宅ローンの借主(以下「借主」とします)の名義がすべてなくなるといったようなケース以外では、すんなり承諾が得られることが多いのが実情です。ですので、

〇親名義の土地に、借主(子供)が家を建築した場合で、底地の贈与を親から受ける場合
〇義親名義の土地に、借主(婿・嫁)が家を建築した場合で、底地の贈与を借主の配偶者(義
 親の実子)が受ける場合
〇借主名独所有の土地建物の一部を、借主の配偶者又は子に贈与する場合

 

などは、すんなりと承諾を得られる事が多いですので、それほど心配する事はないでしょう。
逆に、


〇借主名義の土地建物の全てを、配偶者又は子に贈与する場合

のような場合、借主名義がすべてなくなることに該当しますので、承諾を得られるかどうかは
配偶者等が金融機関の審査に通るかにかかってきます。もし、審査に通らずに承諾が得られないときに、どうしても贈与したいときにとりうるべき手段としては


①残債を一括返済できる場合は、一括繰り上げ返済をする
②受贈者(配偶者等)を借主として、他の金融機関で借り換えることを検討する


の二つの方法が考えられます。この二つの方法が困難な場合は、住宅ローンの完済が終わるまで、贈与することを控えましょう。間違っても、承諾を得ないで贈与しないでください。住宅ローン会社(金融機関等)に発覚すると、一括返済を求められる恐れがあります。

 

配偶者へ居住用不動産を贈与するメリット①~特別受益の持戻し免除

以前は、配偶者へ自宅等の居住用不動産を贈与しても、配偶者の受け取る相続分には何の影響を与えませんでした。これは特別受益の持戻し制度(以下「持戻し」とします)によるものです。この持戻しとは、簡単に言うと、相続人が生前贈与を受けた場合、相続分の計算においては、贈与を受けた額を控除して行いますというものです。もっとわかりやすく説明するために、以下の具体例で説明します。

(具体例)
 被相続人死亡時の財産 1億円
 相続人→妻、長男、長女
 被相続人が生前に贈与した自宅の額 金2000万円


妻の相続分は2分の1ですので、単純に計算すると受け取る相続分は5000万となり贈与の額とあわせると7000万になりそうですが、持戻しが入るためこのようにはなりませんでした。持ち戻しが入ると、(1億円+2000万)×1/2-2000万=4000万となり、贈与を受けた額とあわせると、6000万となります。もうおわかりと思いますが、この持戻し制度によって、いくら生前贈与を受けても、合計で贈与を受ける前の財産の額に法定相続分割合を乗じた額を超える財産は受け取ることができませんでした

しかし、この制度によって、長年苦労をともにした配偶者に自宅を贈与しても、相続時に配偶者が取得できる現金等の相続財産が増えず、残された配偶者の生計の維持に困難が生じるというような弊害が生じていました。そこでこのような弊害をなくすために、一定の婚姻期間以上の夫婦間における居住用不動産の贈与については、贈与者が持戻しを免除する意思をもって贈与したものと推定することになりました。この結果、上記の例だと合計で7000万取得できることになります。なおこの制度の施行日は2019年7月1日ですので、それ以前(2019年6月30日まで)に贈与を受けたものについては残念ながら、適用はありません。なお具体的な要件は以下のとおりです。

     (要件)
      ①婚姻期間が20年以上の夫婦であること
        →事実婚ではなく、法律婚であることが必要だと思われます
        →離婚と再婚を繰り返していた場合の婚姻期間の計算については
         今後の解釈にゆだねられますが、税法上の取り扱いでは離婚
         していた期間の除くという事になっていますので、これが今後
         の一つのめやすとなると思われます。
      ②贈与の対象が居住用不動産であること
        →テナントビル・アパート・マンション等の収益物件の場合は
         対象外です。
      ③贈与時又は贈与時の近い将来に配偶者が贈与を受けた不動産に居住すること
        →この要件は、明文の規定はありませんが一般論として贈与をした時点
        で贈与者が持戻しの意思表示をしたと推定されることから、この要件も
        必要となる可能性が高いです。

 

 

今回の相続法改正は、このような夫婦間の贈与にも影響を与えています。既存の贈与税における夫婦間での居住用不動産の贈与に対する配偶者控除とあわせて、今後はこの制度のメリットも加わり、夫婦間で居住用不動産を贈与する件数も増加すると思われます。夫婦間で自宅を配偶者へ贈与することをご検討の方は当事務所に、お気軽にお問い合わせください。