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売買・新築による不動産の名義変更をご検討の方はご参照ください。以下のページをクリックされますと該当のページをご覧になれます。

〇その登記費用高くないですか？→こちら
〇共有持分の決め方→こちら
〇登録免許税の減税要件→こちら（2022/07/19作成）
〇中古住宅を購入された場合の減税要件が緩和されました。→こちら（2022/04/01作成）
〇いつ頃に相談をすれば良いでしょうか？→こちら
〇本人確認書類の注意点→こちら（2022/11/29作成）
〇決済日当日に本人が来られない場合の注意点→こちら（2022/12/26作成）
〇御見積依頼された方は仮予約が出来ます→こちら（2022/10/06作成）
〇新築の場合は新住所で登記すべき？→こちら（2022/01/05作成）

「不動産購入の際の登記費用はどの司法書士に頼んでも同じ」このようにお思いの方おられないでしょうか？確かに、過去には司法書士の報酬は、一律に定められていて、それよりも高くしても少なくしても違法でした。しかし、現在ではそのような定めは廃止されていて、司法書士の報酬は自由化されています。つまり司法書士事務所によって報酬を自由に定めることができるので、同じ所有権移転登記でも依頼する司法書士によって、依頼者が支払うべき報酬が異なるというような事態が起きています。
逆に言うと、不動産購入の際に、安易に仲介会社紹介の司法書士に依頼せずに、自分で司法書士を探して依頼すると登記費用の節約に成功することになります。
実際に、不動産会社の紹介の司法書士に依頼せずに当事務所に依頼された方の場合、平均して
数万円、中には10万円近く、節約に成功されておられます。
不動産購入に関して、少しでも節約したいという方は、お気軽にいつでもお問い合わせください。なお不動産会社や住宅ローンを組まれる金融機関に司法書士指定特約が付いている場合、決済日まで日数がない等の場合は、ご希望に添えかねますので、あらかじめご了承くだい。

ご夫婦や親子等の複数人で共同して、住宅（不動産）を購入する場合共有持分はどのように決定すれば良いでしょうか？この点、共有持分は、売買代金負担額に応じて決めるべきです。何故なら、負担金額に応じないで決定すると、負担額との差額に対して贈与税が課税されてしまうからです。例えば、2000万円の住宅をAさんが1500万、Bさんが500万出し合って購入したとしましょう。
この場合、負担金額で持分を決める場合Aさんは持分４分の３（1500÷（1500＋500））、Bさん持分4分の1（500÷（1500＋500））となります。しかし、仮にAさん持分2分の１、Bさん持分2分の１としてしまうと、Bさんの持分評価は1000万となり差額の500万円をAさんから贈与を受けたものとみなされてしまいます。よくある勘違いが、年収の割合で決めようとされる方が、夫婦共働きの方でおられますが、先ほども記載した通り、負担金額を無視すると贈与税が課税されますのでお気を付けください。

中古住宅を購入する際に、一定の要件を満たせば登録免許税が、本来課税価格の20/1000のところ3/1000に減税されます。この減税の適用を受けるための代表的な要件は以下の通りです。

①居住用物件（マイホーム）であること
　→居宅であってもセカンドハウス目的や投資目的の場合は適用されません。
②所有者が実際に住む予定であること
　→住むのは所有者と異なる者（親族含む）である場合は適用されません。
③登記上の床面積が50㎡以上であること
　→固定資産税の課税面積が50㎡を超えていても、登記上の床面積が50㎡以下の場合は　　
　適用されません。
④建築年月日が昭和57年1月1日以降であること
　→昭和56年12月31日までに建築された建物の場合は、耐震基準適合証明書が必要になります
　→この要件は、令和4年4月1日に緩和されこの要件となりました。従前は木造等築20年以上
　　鉄筋コンクリート造等25年以上経過した建物については耐震基準適合証明書が必要でした
⑤「居宅・店舗」等の併用住宅の場合、居宅部分の占める割合が90％を超えること
 

中古住宅を購入した場合、一定の要件を満たせば建物の所有権移転登記の登録免許税が本来課
税価格の20/1000のところ、3/1000となります。従前は、築20年（主に木造、軽量鉄骨等）
又は25年（主に鉄筋コンクリート造）以上経過した建物については、耐震基準適合証明書の交
付を受ける必要がありました。しかし、この要件が緩和され昭和57年1月1日以降に建築された
建物については、他の要件を満たせば耐震基準適合証明書の交付を受けることなく、減税を受
けることが出来るようになりました。なお昭和56年12月31日以前に建築された建物について
は、従前どおり耐震基準適合証明書が必要となります。

住宅購入による所有権移転登記の登記費用について、おかげさまでお問い合わせいただくこと
が多くなっています。
しかしながら、決済日まで１週間をきっている等の直前にお問い合わせいただくことがあり、お断りせざるを得ない状況も多々あります。
そこで、所有権移転登記を依頼する司法書士をご自身で探したいという方は、ご契約されてから直ぐにご相談をいただく事をお勧めします。その際には、下記の書類をお手元に準備されてからご相談ください。

　　　①売買契約書
　　　②不動産登記簿謄本
　　　③固定資産評価証明書又は課税明細書
　　　④住宅ローンをご利用される際には借入額

上記の書類の内、①②③の書類は仲介会社様から取得することが出来ます。また契約前から
ご相談も承っていますが、その際にも②③の書類が必要となります。これらの書類も通常は仲介会社様から入手することが出来ます。

不動産売買業務においては、売主様及び買主様の本人確認書類で本人確認しなければなりません。この本人確認手続きにおいては以下の顔写真付身分証明書をご用意いただけるとスムーズに行えます。

①運転免許証
②マイナンバーカード
　→通知書ではありません。
③運転経歴証明書
④在留カード
⑤特別永住者証明書・・・・等

上記以外の身分証明書の場合、本人確認手続きに時間を要する場合がございますのでご了承ください。

不動産売買業務においては、当事者の本人確認をしなければなりませんが、お仕事等でお忙しく、決済日当日は本人ではなく代理人（家族）等がお越しになるケースが時々あります。
このようなケースでは事前に、本人様に面談して本人及び意思確認をさせていただく必要があります。本人様の本人及び意思確認が不要になるわけではありませんのでご注意ください。なお以下の書類は本人様だけでなく代理人様に関するものも必要となります。なお当事務所にご来所いただく場合は追加費用は発生しませんが、ご自宅等に訪問する場合は追加報酬が発生しますのでご注意ください。

(本人及び代理人様それぞれに下記書類のうち1点必要です）
①運転免許証
②マイナンバーカード
　→通知書ではありません。
③運転経歴証明書
④在留カード
⑤特別永住者証明書・・・・等

上記以外の身分証明書の場合、本人確認手続きに時間を要する場合がございますのでご了承ください。

住宅購入による所有権移転登記の登記費用についてお見積もりの依頼をされた方は、仮予約をすることが出来ます。ご希望の方はお見積もりのご依頼時にご希望日時をお伝えください。なお、注意事項は以下の通りとなります。

　　　（注意事項）
①仮予約できる日時は第二希望までとなります。
②仮予約の日時は具体的な日時のとさせていただきます。従って、10月第2週や、10月5日～12
　日の間等の仮予約は出来ません。
③仮予約の有効期限は最長1週間となります。具体的な期限は見積書提出時にお伝えします。

新築時に登記をする際、新住所（新築建物が建っている場所）と、現住所のどちらで登記をするかは、土地に抵当権が既に付いているかによって変わってきます。この場合現住所で登記を
する方が良いでしょう。

〇建物完成時に新住所に住所変更していた場合、以下の登記が必要となります
　　①建物表題登記
　　②土地の所有権登記名義人住所変更登記
　　③土地の抵当権債務者住所変更登記
　　④建物の所有権保存登記
　　⑤建物への抵当権追加設定登記等

〇建物完成時に住所変更せずに現住所であった場合、以下の登記が必要となります
　　①建物表題登記
　　②建物の所有権保存登記
　　③建物への抵当権追加設定登記等
　　　そして、新住所に住所変更した後
　　④土地・建物の所有権登記名義人住所変更登記
　　　となります。

〇このように、現住所で登記をすると抵当権債務者住所変更登記が不要となります。本来新住　
　所で登記をしても、抵当権債務者住所変更登記は登記手続き的には不要ですが、金融機関か
　らは抵当権債務者住所変更登記を必ずしてくださいと依頼されるため、せざるを得なくなり
　ます。一方現住所で登記をした場合、登記完了後に住所変更しても、ほとんどの金融機関で　
　は抵当権債務者住所変更登記を求めません。但し、まれに抵当権債務者住所変更登記を求め
　てくる金融機関もあり、また現在は求めていない金融機関も将来取扱いが変更となり、抵当
　権債務者住所変更登記を求めてくる可能性もありますのでご了承ください。

〇なお、将来ローンを完済された後に申請する抵当権抹消登記の際にも抵当権債務者住所変更
　登記はする必要はありません。

〇また所有権登記名義人の住所変更登記は、住所変更した後２年以内にしなければ、過料に処
　すという規定が新設されましたので、忘れずに登記申請してください。