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注意点&豆知識

相続による不動産の名義変更をご検討の方はご参照ください。以下のページをクリックされますと該当のページをご覧になれます。

〇相続登記を自分でされる場合の注意点→こちら
〇相続登記をすると税金(相続税)がかかる→こちら
〇相続した不動産が未登記の建物がある場合→こちら
〇登記できる建物の要件とは→こちら
〇遺産分割協議に期限はありますか→こちら
〇登録免許税の非課税制度について→こちら
〇相続した不動産を売却したいなら名義変更をお早めに→こちら
〇戸籍を郵送請求する場合は速達or普通→こちら
〇父が亡くなり母が相続しますが、子である私が代理で相談できますか?→こちら
〇法定相続情報一覧図の交付を受けるメリットは?→こちら

相続登記を自分でされる場合の注意点

相続登記を自分でされる方の中には、法務局の登記相談を利用しよう
と思っておられ方も多いでしょう。しかし、法務局の登記相談は登記
手続き案内に変わりました。登記手続き案内は登記相談といくつか
相違点があり、登記相談のように利用するにはいくつか注意点があり
ます。まずは次のページをご覧ください。

 

「登記手続き案内」について(奈良地方法務局のホームページ)

 

上記のページで、注意すべき点は

 

①完全予約制であること

   →つまり、予約無で法務局に出向かれたとしても、予約が埋まっていれば
              
利用できないということになります。またお仕事が休みの日に行こうと
             お考え
でも休みの日が予約が満杯の場合は利用できないということになり
        ます。
実際に当事務所にご依頼された方の中にも、当初はご自身でしよう
     と思い
法務局に予約無でいかれたが、予約が埋まっていて登記手続き案内
    を
利用できなかったという方がおられました。

 

②申請書等は自宅等で自分で作成しなければならないこと

   →登記手続き案内で、登記申請書を手取り足取り教えてもらいながら作成
    
したいと思っている方が多いでしょう。しかしながら上記のページにも記載
    
されているとおり、登記手続き案内では一般的な書き方にとどまり、申請書
    
等は自分で作成しなければなりません。

 

③申請書のチェックはしてもらえない

   →登記手続き案内では、申請書のチェックはしてもらえず、チェックは申請を
    
受け付けてからということになります。従ってもし不備があれば、再度法務局
    
に行かなければならないということになります。

 

 いかがでしょうか?以前の登記相談だと、担当官によっては相談にとどまらず、申請書
 や
戸籍等のチェックまで手取り足取り教えてくれたこともあるようでしたが、登記手続
 き案
内では、申請書の様式や一般的な説明にとどまり、申請書等の書類のチェックはさ
 れなく
なっています。このように制度変更された理由は、あくまでも私見ですが行政手
 続きの
オンライン化の推進に伴い、法務局もオンライン申請の利用を促進を促す事や、
 法務局
が書面申請の利用を減らして、人件費の削減につなげたいのではないかと思われ
 ます。
登記手続き案内に変更されてから、当事務所でも、当初、登記手続き案内を登記
 
相談のように利用されて自分で相続登記をしようと思われていた方からのご依頼が増え
 ています。
ぜひ、自分でしようか司法書士に依頼しようか迷われている方や、登記手続
 き案内を利用
したが、自分でやるのは不安に思われている方は、当事務に依頼するこ
 ともご検討くだ
さい。当事務所の相続登記の報酬は以下のページご覧ください。

 

相続登記の報酬→こちら

 

相続登記すると税金がかかる?

以前、当事務所に寄せられた相続による名義変更のご相談の中で、「相続登記を行うと税金(相続税)をかけられると知人から聞いたが本当でしょうか?」というものがありました。
答えはもちろんノーです。相続税が課税される場合、名義変更の有無にかからわず、申告及び納付しなければなりません。この申告及び納付を怠ると税務署からの税務調査が入り、本来の税額に加えて無申告加算税等が加算されることになります。
従って、名義変更の有無にかからわず、もともと課税の対象になっている人は課税されますし、課税されない人には課税されません。これは固定資産税についても同様です。
このように、世間には相続による名義変更については誤った情報が氾濫していますので、うのみにせず、専門家に相談されることをお勧めします。またネットで検索する場合も、著者が不明なサイトではなく、専門家が書いていることが分かるサイトを参照されることをお勧めします。

 

相続した不動産に未登記建物がある場合

相続する不動産に法務局に登記簿が備えつけられていない未登記建物(但し、不動産登記法上のの要件を満たしている建物に限る)が含まれることはよくあります。本来法律によれば建物を新築した者は1か月以内に、表題登記(建物の所在、家屋番号・種類・構造・床面積等を記録する登記)を申請しなければならず、違反した場合には10万以下の過料に処せられるとなっています(不動産登記法146条)
しかし、金融機関から借り入れをして自宅を建てる場合は、金融機関が担保設定する関係上表題登記をすることが求められますが、全て自己資金で建築した場合は、金融機関等の第三者から登記を求められることがありません。従って第三者から登記を迫られるということがないかため、登記の必要性を感じられないため、未登記のままにしておくことがあります。
また、罰則規定である10万円以下の過料規定も実際にはほとんど適用されていないことも未登記建物が発生する原因となっているとおもわれます。実際にいままで当事務所にご依頼・ご相談された方で、過料が科せられた方はいませんでした(ただし、今後空き家問題対策として厳格に運用し、過料を科していくとういう方向に変わる可能性はあります)
では、相続する不動産に未登記建物があった場合、登記をするべきでしょうか?これは未登記
建物を今後も継続的に活用していく可能性が高いかどうかを個々のケースで判断すべきでしょう。すなわち、

〇当該建物をすぐに取り壊す予定がある場合
〇将来、リフォームや売却する際に取り壊す可能性が高い場合


は、登記をするメリットがあまりないと言えますし、逆に

〇当該建物をすぐに取壊さずに継続的に利用する場合
〇将来、リフォームや売却する際に取り壊す可能性が低い場合


は登記するメリットが高いと言えます。なおこの建物表題登記を代理申請できる者は土地家屋調査士に限られていますが、当事務所には提携しております土地家屋調査士がおりますので、
建物表題登記はもちろん未登記建物が不動産登記上の建物要件をみたしているかどうかの建物認定をご希望の方でも対応できます。未登記建物の相続をお考えの方はお気軽に当事務所にお問い合わせください。

 

 

登記できる建物の要件とは

未登記建物を登記しようと検討するにあたっては、当該未登記建物が登記できるかを判断する必要があります。未登記建物を登記できるかは当該建物が原則として、不動産登記法上の建物要件を満たしている必要があります。この不動産登記法上の建物要件は、固定資産課税台帳に登録される建物要件とは異なっていますので、固定資産課税台帳に未登記建物として登録されているからといって、全てが登記できるわけではないということに注意が必要です。
不動産登記法上の建物として認定されるための要件は、

①屋根及び周壁又はこれに類するものを有すること(外気分断性)
②土地に定着していて容易に動かすことができず、永続的利用されること
 が予定されていること(定着性)
③その目的とする用途に供しうる状態にあること(用途性)
④その建物が独立して取引の対象となること(取引性)

の4つががあります。例えば、基礎工事をしないで、単にコンクリートブロックの上に置かれた物置は、②の定着性を有しないため、登記できません。
しかし、この4つの要件を満たしているかどうか容易に判断できないというような建物が実務ではよく散見されます。そのような場合は土地家屋調査士に、現場を調査してもらい登記できるか否かを判断してもらうことを推奨いたします。
当事務所には、提携している土地家屋調査士もおりますので、未登記建物の事でお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。

 

遺産分割協議に期限はありますか?

現行法上では、相続税の申告が必要な場合を除き、遺産分割協議をしないで放置しておくと数次相続が発生するというデメリットはありますが、いついつまでに遺産分割協議をしなければ
ならないというような期限はありません。しかし一部報道によりますと、遺産分割協議をすることができる期限を10年にしようと法務省が検討しているようです。

 

 遺産分割協議の期限10年に、権利確定早く 法務省検討(日本経済新聞)

この遺産分割協議に期限が設けられると、期限を過ぎた後では、遺産分割協議を行うことが
できなくなり、法定相続分どおりに権利が確定することになります。その結果、他の相続人の持ち分を自分の名義に変更しようとすると、売買や贈与等を原因とせざるを得なくなり、相続に比べて、手続きが煩雑になり又費用も高くなるというデメリットが生じてしまいます。一方名義変更しないままで置いておくと、処分行為をするにあたり、他の相続人全員の承諾を得なければなりません。例えば、親名義の土地にマイホームを建て、その後親が死亡したが、遺産分割協議をすることなく放置し、法定相続分どおりに権利が確定したケースのにおいて、借り換えやリフォームローンを組む時には、土地を担保提供しないといけないので、全相続人の同意を得ることが必要になります。
しかし、先ほども述べた通り、この制度が導入されるされないにかかわらず、現状でも相続発生後、遺産分割協議をせずに放置しておくことは、数次相続の発生を招く原因になりますので、相続発生後は直ちに遺産分割協議を行いましょう。
 

 

登録免許税の非課税制度について

市街化区域外における一部の土地について、平成30年(2018年)11月15日から令和3年(2021
年)3月31日
までの間に相続登記をすると登録免許税が非課税となる制度が導入されています。
制度の概略は以下の通りです。

〇対象の土地
 市街化区域外で法大臣が指定する不動産の価額が10万円以下の土地
   →主に市街化調整区域となりますが、市街化区域と市街化調整区域と線引きがされて
    いない自治体等では全域指定されています。詳しくは各法務局のホームページで
    公表されていますのでご参照ください。
   →建物は対象ではありません。


〇不動産の価額が10万円以下とは
 ①不動産の価額とは、原則として対象不動産所在の自治体が認定する固定資産評価額が
  10万円以下のことをいいます。

   →但し、評価額がない土地(非課税含む)や登記地積と課税地積が異なる場合は
    法務局の認定する価額が不動産の価額
となります。
 
 ②相続登記を申請する各不動産が10万円以下ならば、合計で10万円を超えていても適用
  されます。

   →例えば、A不動産(10万円)とB不動産(10万円)の相続登記を申請する場合、合
   計では20万円ですが、各不動産の価額は10万円以下なので、AB両方とも登録免許税
   はかかりません。
 
 ③1筆の不動産の一部の持分を相続する場合は、当該持分に相当する価額が10万円以下なら
  適用されます

   →例えば、1筆の土地(価額20万円)の持分2分の1を相続する場合、持分に相当
    する価額は、20万×1/2=10万円となり、10万円以下となるので、登録免許税は
    非課税となります。

〇対象の相続は?
  この制度は、令和3年(2021年)3月31日までに相続登記を申請することが要件となっ
  ていますが、相続の開始年月日には制限はありません。
従って、20年前、30年前、はも
  ちろんの事、極端な例でいえば、100年前に開始した相続についても令和3年(2021年)
  3月31日までに申請する場合
は、非課税となります。

この制度は、市街化区域外の土地が対象となります。相続する土地が市街化区域外かどうか
分からない場合は、自治体の固定資産税課で、評価額だけではなく市街化区域か市街化調整区域かどうか記載される証明書を取得してください。

 

相続した不動産を売却したいなら名義変更をお早めに

相続した不動産を売却したい場合、必ず相続登記(名義変更)しなければなりません
では、いつまでに相続登記をしたほうがいいのでしょうか?売却を検討されている方の
中には、「相続登記をしても売却できなければ無駄になるので、買主が見つかって
から
相続登記をしよう
」と思っておられる方もおられるのではないでしょうか?しかし
この
ようなお考えには以下に述べる3つのリスクがあります。


①相続登記未完了の不動産は買主に敬遠されやすい
 
 一般的に不動産をお探しの方の多くは、家庭や仕事の事情から、「〇月末までには住
 みた
い」というような期限を設けている事が多いです。従って、当然契約から引き渡
 しまで短期
間で済むことが求められれます。この点、契約時点で相続登記未完了の不
 動
産は、契約してから相続登記をすることになりますので、相続登記完了済み不動産
 に比べて引き渡しまで時間がかかります
。また買主の立場からみると、相続登記未完
 了不動産を契約するということは、
契約後相続争いが勃発する等の事情が生じ、結局
 
契約解除しなければならないというリスクを負うことになりま
す。
 従って、これらの点から相続登記未完了不動産は、
買主から敬遠されやすく、売却
 しにくいというリスクが生じます

 

②他の相続人から売却代金の相続分割合での分配を要求される

 契約してから相続登記をしようとすると、当然他の相続人に遺産分割協議書への署名
 押印してもらわなければなりません。一度は、売主の名義にすると合意していた他の
 相続人も、いざ実際に売却するとなると、心変わりし売却代金の相続分割合での分配
 を要求される事態も起こりえます
。しかも契約後の場合、一般的に、買主にいついつ
 までに引き渡さなければならないという義務を売主は負っていますので、早期解決を
 図らなければなりません。その結果、他の相続人の要求を呑まざるを得なくなり、手
 元に入る売却代金が少なくなります

 

③仲介会社紹介の司法書士に依頼せざるを得なくなる。

 先ほども述べましたが、契約すると売主は、いついつまでに買主に対して、不動産
 を引き渡さなければならないという義務を負うことになります。この時間的制約が
 生じてくる関係上、相続登記を依頼する司法書士を探し、検討するということが出
 来なくなり、結果として仲介会社紹介の司法書士に依頼せざるを得なくなります

 相続登記の費用を節約するために、司法書士を探したいという方にとっては、契約
 後に相続登記をするというとはリスクがあるといえましょう。

 

このように、相続登記を売却が決まってからするということはリスクがあるということ
はご理解いただけたと思います。当事務所では相続した不動産の売却をご希望の方から
のご相談・ご依頼も受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせください。また地域
によっては、不動産会社のご紹介も可能ですので、不動産会社の紹介をご希望の方もお
気軽にお問い合わせください。
なお相続による名義変更については以下のページもご参
照下さい。

相続による名義変更のページ→こちら

 

戸籍を郵送請求する場合は速達or普通

被相続人や相続人の本籍地が現住所地から遠方にある場合でも、郵送による請求ができます。
この郵送による場合、普通郵便でも速達郵便のどちらでも出来ますが当事務所としては速達
郵便でされることをお勧めいたします
。というのも普通郵便できたものよりも、速達郵便で到着した方を優先的に処理する自治体が多いからです。実際に当事務所が取り扱った案件でも某自治体に、「速達なら到着した翌営業日に処理し返送するが、普通郵便の場合は、発送から
返送が到着するまで2週間程度かかる
」と言われたことがあります。
このように普通郵便で戸籍を郵送請求すると想定外に時間がかかりますので、特に急いでおられる方は避けた方が良いでしょう。

 

父が亡くなり母が相続しますが、子の私が代理で相談できますか?

可能です。またご依頼される場合でも、一度適宜の方法でご本人に意思及び本人確認させて
いただいたら、その後のやり取りは、ご相談者様を窓口としてその後の手続きを進めさせて
いただくこともできます
。ご依頼者(母)様が足がお悪くてご来所できない場合や、ご依頼者様が手続きを相談者(子)様に一任されている場合等の事情がおありでしたら、お気軽に
当事務所にご相談ください。柔軟に対応させていただきます。
また夫の親が亡くなり、夫が相続したが、手続きを妻が行う場合や、親が亡くなり兄が相続することになったが、手続きを妹(弟)が行う場合等の様々なケースにおいて、当事務所は柔軟に対応させていただいておりますので、不動産の相続手続きをご検討の方は、当事務所にお気軽にお問い合わせください。

 

法定相続情報一覧図の交付を受けるメリットは?

最近始まった相続手続きの軽減を図る制度として、法定相続情報証明制度があります。これは
管轄の法務局に、
自ら作成した法定相続情報一覧図(以下「一覧図」とします)に被相続人の出生から死亡までの戸籍及び、全相続人の戸籍等を添付して保管の申出をします。次に法務局は提出された戸籍を調査し、一覧図の記載が正確ならば、一覧図の写しに認証文をつけて申出人に交付します。この一覧図の写しを戸籍の代わりに、各種相続手続きにおいて使用できるというものです。従ってこの制度は以下のような場合にメリットがあると言えます。

   
〇相続財産の種類が多い場合
   〇相続手続きを同時並行で行いたい場合
   〇相続税の申告をされる方
     →相続税の申告では戸籍の原本還付できないため


しかし、この制度を利用しても各相続人の印鑑証明書は各手続に必要になることに変わりありません。従って相続手続きを同時並行で進めたい場合、各手続ごとに印鑑証明書を用意する必要があります。この際に、他の相続人(財産を取得しない相続人)に複数の印鑑証明書の取得をお願いする際には注意が必要です。通常ほとんどの相続手続きは急がなければ、必要書類は各1通取得すれば使いまわしができ、複数取得する必要がないかいらです。他の相続人にとっては、財産を取得しないにもかかわらず、手間及び費用をかけて印鑑証明書の取得をしなければなりません。またいくら親族とはいえ、印鑑証明書を渡すことに抵抗を覚える方も多いです。にもかかわらず単に「印鑑証明書を〇通取得してくれ」というような説明では、他の相続人の気分を害したり不信感を与えることにもなりかねません。最悪の場合、相続手続きに一切協力しないということにもなりかねません。
このほかにも、法定相続情報一覧図の写しの交付制度を利用される場合は、メ
リットだけではなく注意すべき点がたくさんありますので、ご検討される方は一度専門家に相談することをお勧めいたします。当事務所でも法定相続情報一覧図の写しの交付制度のご依頼・相談を随時受け付けていますのでお気軽にお問い合わせください。